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Diritto

Mortgage credit directive

Conosciuta come direttiva mutui, la MCD introduce una nuova disciplina sulla concessione del credito ipotecario ai consumatori per acquistare beni immobili residenziali. Se ne esaminano sinteticamente i contenuti, anche alla luce della bozza di decreto legislativo di recepimento

di Maria Adele Morelli

La Direttiva 2014/17/UE, cd. Mortgage Credit Directive (MCD), reca una nuova e particolare disciplina sulla concessione di contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali.
La MCD si riferisce a tutti i contratti di credito garantiti da beni immobili (attraverso ipoteca o qualsiasi garanzia reale analoga), ai contratti di credito o di rifinanziamento finalizzati a mantenere la proprietà, piena o parziale di immobili, ed ai contratti rivolti all’acquisto di immobili. Solo in mancanza di una disciplina adeguata nello Stato di recepimento, quanto previsto dalla Direttiva dovrà applicarsi anche ai contratti volti al finanziamento temporaneo tra la vendita di un bene immobile e l’acquisto di un altro ed in caso di ristrutturazione di un bene immobile residenziale.
Alcune previsioni della MCD dovranno essere oggetto di piena armonizzazione. In tal modo, è imposto il divieto di introdurre ovvero di mantenere nelle legislazioni nazionali discipline difformi sia con riguardo a quanto previsto in materia di informazioni precontrattuali definite dal PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) allegato alla stessa Direttiva, sia con riguardo alle modalità di calcolo del TAEG, che dovrà avvenire attraverso l’utilizzo del modello standard anch’esso allegato alla Direttiva.
Gli ulteriori contenuti della Direttiva potranno essere recepiti dagli Stati anche in maniera più restrittiva. Ci si riferisce alle disposizioni dettate in tema di educazione finanziaria dei consumatori, alle norme di comportamento gravanti in capo agli istituti abilitati a concedere credito ai consumatori, alle regole sulla remunerazione del personale e degli intermediari addetti alla valutazione del merito creditizio del consumatore od ai servizi di consulenza.
Sicuramente il punto focale dell’intervento è costituito dall’introduzione di una serie di obblighi informativi posti a carico dei creditori.
Si tratta, da un lato, di obblighi che assumono rilevanza precontrattuale, nella parte in cui si riferiscono alla corretta prestazione di informazioni, generali e personalizzate, sui prodotti creditizi e sui creditori stessi, anche nel caso in cui le stesse siano fornite attraverso intermediari o rappresentanti. Dall’altro lato, s’introducono obblighi informativi relativi al diritto del consumatore di richiedere l’adempimento anticipato del contratto. Poiché la Direttiva lascia liberi gli Stati di mantenere o di introdurre disposizioni che incidano sul diritto contrattuale interno ed espressamente sulle condizioni di validità del contratto nonchè sull’informazione contrattuale e sulle questioni post-contrattuali, gli obblighi informativi previsti parrebbero assumere rilevanza meramente precontrattuale ed esecutiva, potendo cagionare, in caso di inadempimento, il solo risarcimento del danno (oltre che la risoluzione).
Infine, la Direttiva si occupa dell’ipotesi in cui il consumatore incorra in obiettive difficoltà di adempimento. è in proposito stabilito che gli Stati Membri adottino misure volte ad incoraggiare i creditori ad esercitare un ragionevole grado di tolleranza prima di dare avvio a procedure di escussione della garanzia e, comunque, in tale ultimo caso, agli stessi creditori è imposto di adoperarsi al fine di ottenere il miglior prezzo possibile per l’immobile oggetto di esecuzione. In ogni caso, qualora permangano debiti residui successivi all’esecuzione, la Direttiva prescrive l’introduzione di misure intese a facilitare il rimborso del credito residuo, con il dichiarato intento di evitare il sovraindebitamento a lungo termine dei consumatori. A queste misure si accompagna il divieto d’imporre oneri derivanti dall’inadempimento del consumatore superiori ai costi sostenuti dai creditori (a causa dell’inadempimento) o, comunque, entro un limite massimo fissato dagli Stati membri. Infine, nell’ottica di evitare l’avvio di una procedura esecutiva e di promuovere strumenti alternativi di rimborso, la Direttiva autorizza gli Stati a consentire che le parti convengano espressamente che la restituzione od il trasferimento del bene oggetto della garanzia reale o dei proventi della vendita dello stesso siano considerati sufficienti a rimborsare il credito.
Quest’ultima è una disposizione che ha sollevato numerose perplessità in sede di recepimento. Nello schema di decreto legislativo recante attuazione della Direttiva, presentato alle Camere per il parere richiesto dalla legge di delegazione europea (legge n. 114 del 2015), quest’ultima disposizione è stata recepita nell’ambito del nuovo capo I-bis, (art. 120-quinquiesdecies) da introdurre nel TUB a norma di quanto previsto dall’art. 1 co. 2 dello schema.
Il Legislatore, fruendo della facoltà prevista dalla Direttiva, ha introdotto la possibilità che le parti convengano espressamente, al momento della conclusione del contratto o successivamente, che, in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporti l’estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all’eccedenza. è aggiunto che, in tal caso, il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito scelto dalle parti di comune accordo in base ad una perizia successiva all’inadempimento (secondo quanto previsto dagli standard di valutazione degli immobili contenuti nella Direttiva). Si tratterebbe di un’ipotesi di “patto marciano”, già studiato dalla prevalente giurisprudenza con riferimento all’esclusione del contratto di sale and lease back dall’ambito applicativo del divieto di patto commissorio.
Ulteriori dubbi sono emersi in sede parlamentare con riguardo alla compatibilità di questo particolare sistema di soddisfazione di un creditore leso dall’inadempimento del consumatore ed il rispetto del principio della par condicio creditorum ed all’esistenza di uno squilibrio tra le parti contraenti. La Commissione Finanze di Camera e Senato ha espresso parere favorevole allo schema di recepimento presentato dal Governo a condizione che proprio il futuro articolo 120-quinquiesdecies venga modificato nella parte in cui non prescrive l’accertamento della proporzione tra l’entità del debito ed il valore del bene dato in garanzia.
Le ulteriori condizioni raccomandate dalle Commissioni parlamentari riguardano la necessità di chiarire, attraverso un apposito atto di normativa secondaria, la natura negoziale o, all’inverso, di strumento esecutivo attivabile dal creditore del procedimento di attribuzione dell’immobile ai fini dell’estinzione del credito, specificando, inoltre, che detto strumento non costituisce deroga al divieto di patto commissorio e che sia in ogni caso attivabile: I) soltanto in caso di inadempimento, che a tali fini dovrà corrispondere al mancato pagamento di almeno 18 rate mensili o ad una certa percentuale del mutuo (e non al mero ritardo nel pagamento); II) attraverso un separato atto di disposizione del bene da parte del debitore successivo all’inadempimento; III) anche quando il valore del bene trasferito (risultante dalla stima effettuata dal perito indipendente) sia inferiore all’ammontare del debito residuo.
Ulteriormente, con l’intento di dotare lo strumento di adeguate cautele a favore del consumatore, è stata sottolineata la necessità di circoscrivere la possibilità di inserire tale clausola solo nella fase di stipula del mutuo e di vietare ai finanziatori di poter condizionare l’erogazione del mutuo a tale inserimento. Sicuramente opportuna è la precisazione che, in caso di inserimento, il consumatore dovrà essere assistito da un consulente, al fine di poter valutare appieno la convenienza dell'operazione e che la nomina del perito, cui spetta la valutazione, avvenga ad opera del presidente del tribunale territorialmente competente.